Travaux concernant les parties communes en copropriété : qu’en dit le droit administratif ?

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La rénovation et la modernisation seront plus faciles à l’avenir ! Les décisions concernant la mise en œuvre des modifications structurelles des parties communes de la copropriété ou l’approbation de modifications structurelles seront simplifiées et seront désormais possibles. En principe, seuls les propriétaires consentants supportent les coûts de la mesure. La situation est différente, si la mesure a été adoptée avec plus des deux tiers des voix exprimées et plus de la moitié des parts de la copropriété. Voyons plus en détail tout sur les travaux en copropriété qui concernent les parties communes.

Coût des travaux

Tous les propriétaires d’appartements doivent supporter les coûts en fonction de leur copropriété. Les exceptions suivantes devraient s’appliquer à cela :

  • si le changement structurel est associé à des coûts disproportionnés : cela vise à protéger les propriétaires individuels d’une surcharge financière ;
  • si les coûts de la mesure s’amortissent dans un délai raisonnable : la durée d’amortissement n’est pas définie par la loi.

De l’exposé des motifs à la loi, on constate que le délai de dix ans jusqu’alors généralement retenu ne peut être adopté de manière statique. La période pourrait être dépassée, par exemple pour permettre des mesures de rénovation judicieuses et économes en énergie au détriment de tous les propriétaires d’appartements.

Afin de simplifier la rénovation et la modernisation des complexes résidentiels, chaque propriétaire d’appartement a droit :

  • à l’installation d’une borne de recharge pour un véhicule électrique,
  • à une extension et à une conversion sans obstacle,
  • à des mesures de protection contre le cambriolage,
  • à l’accès à une connexion Internet.

Droit à un administrateur certifié

Un certificat de compétence contraignant n’est pas une condition préalable à la délivrance d’une licence commerciale. En conséquence, chaque propriétaire d’appartement a le droit fondamental d’être nommé par un administrateur agréé. Cela ne s’applique pas aux petites associations de propriétaires d’appartements afin de permettre l’auto administration.

Cette exception suppose que le système se compose de moins de neuf unités immobilières distinctes et qu’un propriétaire d’appartement a été nommé gestionnaire. Si, dans un tel cas, un tiers des propriétaires d’appartements demande la nomination d’un administrateur agréé, celui-ci doit être nommé.

L’association des propriétaires d’appartements en tant qu’organe administratif

Dans la pratique, il y a souvent des difficultés de délimitation quant à savoir si, dans des cas individuels, la communauté des propriétaires d’appartements ou les copropriétaires eux-mêmes sont titulaires de droits et d’obligations.

Afin d’éliminer ce problème, la communauté des propriétaires d’appartements sera désormais responsable de l’ensemble de l’administration, qui agit à travers ses organes (l’assemblée des propriétaires en tant qu’organe de décision, les administrateurs en tant qu’organe représentatif).

Plus de pouvoirs pour les administrateurs

L’administrateur pourra décider de manière indépendante et sans résolution sur des mesures qui sont d’importance secondaire et n’entraînent pas d’obligations importantes pour l’association des propriétaires.

Selon l’exposé des motifs, la taille de l’installation ou des travaux devrait être le critère de l’importance d’une mesure et de l’importance des obligations qui en découlent.

Concrètement, selon le cas individuel, cela devrait inclure non seulement les réparations mineures, mais aussi la conclusion de contrats de fourniture et de service dans une mesure limitée ou l’exécution judiciaire des créances immobilières.

Procuration externe pour les administrateurs

Les administrateurs auront désormais un pouvoir de représentation de la communauté dans les relations extérieures. Cependant, la conclusion d’un contrat de prêt ou d’un contrat d’achat de propriété nécessite une résolution des propriétaires de l’appartement.

Les réunions et la prise de décision des copropriétaires

Les propriétaires ont désormais la compétence de décider que la participation à l’assemblée des propriétaires est également possible en ligne. Cependant, cela n’inclut pas la possibilité de supprimer les réunions en face-à-face par vote majoritaire en faveur des réunions de propriétaires purement en ligne.

Désormais, l’assemblée générale délibère également quel que soit le nombre d’actionnaires présents ou représentés ou le nombre de parts de copropriété. L’effort et les coûts pour des réunions répétées doivent être évités.

Outre la forme écrite précédemment requise, les propriétaires d’appartements pourront également soumettre leur droit de convoquer une réunion sous forme de texte, par exemple par e-mail.

S’il n’est pas possible pour l’administrateur ou le président du conseil consultatif de se réunir, les copropriétaires peuvent à l’avenir convoquer eux-mêmes une assemblée des propriétaires.

À l’avenir, les propriétaires d’appartements peuvent décider de la façon dont les résolutions circulaires seront formulées au moyen d’une procédure de circulation à la majorité des voix. Jusqu’à présent, les résolutions par procédure de diffusion ne pouvaient être adoptées qu’à l’unanimité.